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成都甲級(jí)寫字樓盛宴天下
<成都商報(bào)>2007-3-29記者 劉洵

　
　　
　　2004和2005兩年，成都僅有時(shí)代廣場(chǎng)一個(gè)寫字樓項(xiàng)目落成；
　　2006年前三個(gè)季度，成都共有7個(gè)寫字樓項(xiàng)目竣工，新增供應(yīng)量達(dá)24.07萬(wàn)平方米。
　　預(yù)計(jì)2007年，將有超過30萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入成都寫字樓市場(chǎng)。
　　就在我們對(duì)商務(wù)辦公爛尾樓記憶憂新的同時(shí)，不曾料想，成都寫字樓市場(chǎng)竟然會(huì)在3年之內(nèi)全盤翻牌。
　　著名房地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕上個(gè)月宣布，寫字樓樓宇投資在全球各地表現(xiàn)持續(xù)升溫，其中亞洲市場(chǎng)更于2006年表現(xiàn)出最顯著升幅。去年底，北京吸引298億元人民幣投資銷售，遠(yuǎn)高于去年167億元人民幣的同期水平。
　　而在成都，種種現(xiàn)象表明，寫字樓開發(fā)投資和物業(yè)投資、租賃正在經(jīng)歷一個(gè)自上個(gè)世紀(jì)90年代以來最為活躍的時(shí)期。各大房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)紛紛就2007年寫字樓投資熱的現(xiàn)象發(fā)布觀點(diǎn)。
　　幾個(gè)月前，國(guó)際會(huì)計(jì)行畢馬威租下了中環(huán)廣場(chǎng)750平方米的辦公面積，吳哥航空在威斯頓聯(lián)邦大廈租下近400平方米的辦公用房，同時(shí)，荷蘭銀行和日立數(shù)據(jù)系統(tǒng)也入駐時(shí)代廣場(chǎng)。不斷涌入的外資企業(yè)，是成都優(yōu)質(zhì)寫字樓需求增長(zhǎng)的動(dòng)力，金融、咨詢、電子、IT等性質(zhì)企業(yè)成為甲級(jí)寫字樓的主要客戶群。
　　據(jù)來自市場(chǎng)的最新消息，成都第一個(gè)以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建造的甲級(jí)寫字樓－－香格里拉寫字樓已經(jīng)竣工，同樣以國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)興建的力寶大廈、漢景等寫字樓預(yù)計(jì)也將在今年建成投入使用。
　　預(yù)計(jì)2007年，將有超過30萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入成都寫字樓市場(chǎng)。
　　新寫字樓
　　外來投資居多
　　→2004年和2005兩年，成都僅有時(shí)代廣場(chǎng)一個(gè)寫字樓項(xiàng)目落成；2006年，隨著更多的優(yōu)質(zhì)商廈項(xiàng)目竣工，沉寂了兩年的優(yōu)秀寫字樓市場(chǎng)開始重新升溫。
　　來自世邦魏理仕的相關(guān)資料顯示，去年正熙國(guó)際,熊貓國(guó)際和天府中心三個(gè)寫字樓項(xiàng)目在第三季度開業(yè)，此外大量新增供應(yīng)量仍需市場(chǎng)慢慢消化；今年下半年將有兩座甲級(jí)和三座乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目相繼入市。
　　據(jù)世邦魏理仕的研究數(shù)據(jù)表明，2006年寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)“井噴”。2006年優(yōu)質(zhì)寫字樓的總存量達(dá)到56萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)的平均租金為90.6元/平方米.月,乙級(jí)的平均租金為65元/平方米.月。2006年全年，新增供應(yīng)量達(dá)到24萬(wàn)平方米，總吸納量達(dá)到14.6萬(wàn)平方米，均創(chuàng)下了歷年的新高。總體空置水平為27%，在2007年供應(yīng)量增加較大的情況下能保持較高的出租率進(jìn)一步說明市場(chǎng)需求仍較為旺盛。
　　而在今年，剛剛上馬或在售的項(xiàng)目絕大部分都有4萬(wàn)平方米以上的體量，其中包括已經(jīng)基本建成的香格里拉寫字樓、財(cái)富中心，或尚在修建的商鼎國(guó)際、天府時(shí)代廣場(chǎng)、東方廣場(chǎng)、航天科技大廈、仁恒廣場(chǎng)、宏達(dá)大廈、成都商會(huì)大廈，以及重新包裝上市的力寶大廈、匯通大廈和尚未開工的華人置業(yè)文化宮項(xiàng)目、人民商場(chǎng)二期、城市之心三期等，其中大多數(shù)是外來，甚至境外的財(cái)團(tuán)投資開發(fā)的。印尼力寶集團(tuán)、新加坡仁恒集團(tuán)、香港九龍倉(cāng)集團(tuán)、瑞安集團(tuán)、華人置業(yè)、嘉里集團(tuán)這些實(shí)力雄厚的投資商在成都的聚首，并不約而同地選擇了寫字樓物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，充分說明了他們對(duì)成都寫字樓租賃和投資市場(chǎng)的看好。
　　中原地產(chǎn)的專家認(rèn)為，每個(gè)地區(qū)寫字樓的發(fā)展與這個(gè)地區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展息息相關(guān)，而寫字樓的主要消費(fèi)群體是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的第三產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，成都近年來成都利用外資發(fā)展勢(shì)頭良好，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展以及第三產(chǎn)業(yè)的比例逐漸上升都帶動(dòng)了寫字樓物業(yè)的需求。
　　今年商業(yè)地產(chǎn)
　　商務(wù)建筑群唱主角
　　→記者在對(duì)業(yè)內(nèi)人士的調(diào)查中得到這樣一種觀點(diǎn):今年商務(wù)區(qū)正被群落式的商務(wù)建筑群所取代。
　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，今年將成為甲級(jí)寫字樓供應(yīng)的高峰年，隨著成都經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，將會(huì)吸引到大量的國(guó)際化企業(yè)進(jìn)駐成都，高檔寫字樓市場(chǎng)需求將開始上揚(yáng)。前幾年，成都寫字樓千人一面的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，有特色的寫字樓并不多，占地面積較小，單體建筑居多，物管服務(wù)幾乎雷同，特色化服務(wù)幾乎一片空白。而現(xiàn)在，隨著需求的增大和個(gè)性化要求的涌現(xiàn)，商務(wù)建筑已不再是純寫字樓物業(yè)支撐天下。
　　世家機(jī)構(gòu)則把目光放在了寫字樓云集的區(qū)域，他們認(rèn)為，城南、東大街新興CBD區(qū)域破土而出，高檔寫字樓云集于此。隨著成都城市化進(jìn)程的加快，地鐵1號(hào)線的開通，成都新的CBD區(qū)域已在市中心和城南初露端倪，人民南路沿線、東大街沿線作為連接新的CBD與主城區(qū)的主要交通干道及高檔寫字樓聚集帶，未來將會(huì)出現(xiàn)更多的高檔寫字樓。
　　記者在對(duì)業(yè)內(nèi)人士的調(diào)查中得到這樣一種觀點(diǎn):今年商務(wù)區(qū)正被群落式的商務(wù)建筑群所取代。以商務(wù)為主的群落包括：星級(jí)酒店、酒店公寓、寫字樓。這種建筑形態(tài)已逐漸被人們所關(guān)注，特別是頂級(jí)寫字樓會(huì)漸漸依附于這類建筑群里。雖然這些寫字樓的租金居高不下，卻也“門庭若市”。這是因?yàn)?，方便、快捷的商?wù)配套已經(jīng)成為許多跨國(guó)企業(yè)成功進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作所不可或缺的元素。
　　成都寫字樓放量
　　滿足跨國(guó)企業(yè)需求
　　→不斷涌入的外資企業(yè)，是成都優(yōu)質(zhì)寫字樓需求增長(zhǎng)的動(dòng)力，金融、咨詢、電子、IT等性質(zhì)企業(yè)成為甲級(jí)寫字樓的主要客戶群。
　　供需失衡之下的價(jià)格連鎖反應(yīng)“公司搬寫字樓一般都是因?yàn)閿U(kuò)充營(yíng)業(yè)，目前來看，從外企、民營(yíng)企業(yè)到一些本地的企業(yè)，平均擴(kuò)充寫字樓的面積是30%。有的企業(yè)甚至達(dá)到了50％?！睒I(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，隨著金融、保險(xiǎn)業(yè)對(duì)外開放的擴(kuò)大，這一類跨國(guó)公司對(duì)寫字樓的需求會(huì)有較大增加，“外企需求尤為明顯?！?BR>　　仲量聯(lián)行研究報(bào)告中說,在世界500強(qiáng)中200余家跨國(guó)企業(yè)擴(kuò)展城市排行上,成都僅排在北京、上海、廣州和深圳之后,位居二級(jí)城市之首。同時(shí),這200余家跨國(guó)企業(yè)中,有22%在成都設(shè)有分支機(jī)構(gòu)。1～2年內(nèi)跨國(guó)企業(yè)拓展選擇的城市中,成都與重慶同時(shí)躋身第三名,僅次于上海和北京。成都市場(chǎng)的潛力深深地吸引了這些跨國(guó)企業(yè),而這些跨國(guó)企業(yè)的入駐給成都寫字樓的發(fā)展帶來了機(jī)遇。據(jù)了解，外資機(jī)構(gòu)對(duì)成都寫字樓發(fā)展助推作用明顯。2006年，成都就有好幾宗大單成交。其中，花旗銀行、畢馬威會(huì)計(jì)師事務(wù)所、匯豐銀行等國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者頻頻出手，成交主要集中于CBD區(qū)域的頂級(jí)項(xiàng)目。此外，今年1月，德意志銀行集團(tuán)成員、德意志資產(chǎn)管理（香港）有限公司還專程派員考察力寶大廈，具體商談購(gòu)房事宜。
　　然而，放量與市場(chǎng)需求的巨大差距之下，寫字樓的空置隱憂還是會(huì)出現(xiàn)。一位在市中心開發(fā)寫字樓物業(yè)的開發(fā)商認(rèn)為，嚴(yán)格來看，成都寫字樓的核心區(qū)域還沒有形成?！氨M管人民南路是目前公認(rèn)的核心區(qū)，但是這里的寫字樓價(jià)格跟其他區(qū)域的寫字樓沒有太大的區(qū)別。而幾個(gè)寫字樓密集區(qū)域區(qū)的住宅價(jià)格也和寫字樓價(jià)格相當(dāng)，這都是不正常的?！币贿吺羌蟹帕?，一邊又是供需鴻溝，2007年，成都寫字樓市場(chǎng)這樣一個(gè)巨大的“饃”是否能夠完全消化？
　　至少就仲量聯(lián)行的分析報(bào)告得出的結(jié)論看，情況不容樂觀。仲量聯(lián)行成都公司的總經(jīng)理吳允?認(rèn)為，在2008年，今年上馬的項(xiàng)目全部投入市場(chǎng)后，成都的寫字樓市場(chǎng)將出現(xiàn)很大的飽和，要想短期消化，難度很大。