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頂級寫字樓標準之辨
發(fā)布時間:2006-10-30 00:00:00
中國寫字樓網  2006年10月30日 9:28:7  中國經營報
  主持人的話:作為城市最具標志性的建筑,寫字樓備受關注。近年來不斷有新建項目自我標榜“頂級寫字樓”,由于有關概念比較模糊,標準缺失,讓業(yè)界頗為困惑。為此,我們邀請來自開發(fā)一線和國際顧問行的專業(yè)人士,就“頂級寫字樓”的標準問題進行探討,希望為開發(fā)商參與寫字樓沖“頂”游戲、企業(yè)客戶選擇最好的辦公場所提供有益的參考。 

  位置為先
  北京世邦魏理仕董事房煒
  頂級寫字樓的標準問題業(yè)界探討很久,但國內一直沒有定論。我們在國外市場對此有衡量標準,有硬性指標,如電梯等待時間、運行速度等,也有軟性的、沒有定量的指標,如對管理的組織、對后期項目軟件的評判等。國外的標準不能完全照搬,但很多方面還是值得借鑒和參考的。
  對于頂級寫字樓來說,首先就是位置,這是衡量寫字樓檔次的關鍵要素。紐約的頂級寫字樓一定在曼哈頓,香港一定在中環(huán)。其次是外觀和交通狀況。外觀不一定追求前衛(wèi)和特別,如果因此喪失內部使用上的優(yōu)勢,會影響項目的市場競爭力。國外很多頂級寫字樓是方方正正、規(guī)規(guī)矩矩的,使用率很高,客戶也比較容易接受。第三,有一些硬性的指標如技術參數(shù)、機電配比、電負荷等等。此外還有軟性的指標,如發(fā)展商的經營思路、市場策略等。
  目前北京租金水平高的項目,多數(shù)只租不售,這就顯示出經營策略對項目的影響。一般來講,散售后會導致管理不統(tǒng)一,很難保證品質標準的統(tǒng)一。
  租金和出租率更重要
  全國寫字樓年會秘書長馮衛(wèi)平
  租金標準應該是衡量寫字樓等級的重要指標。物業(yè)的硬件設計是一方面,最后要反映到終端用戶上,所以租金和出租率對判定是否頂級物業(yè)很重要。
  位置因素雖然重要,但位置的相對優(yōu)勢其實是變化的。在我國快速城市化的進程中,有些原本不顯著的位置可能會發(fā)展為中心區(qū),寫字樓身價也由此上升。但有些原本優(yōu)勢明顯的區(qū)域,因為交通擁擠而迫使大公司搬離,寫字樓的身價會下降。硬件技術參數(shù)也不是絕對的,今年新建的一個辦公樓不惜重金用了最好的設備,結果能耗也是最高的,而且沒達到大家期望的舒適度。所以,寫字樓的標準很難解釋清楚。
  “以人為本”是考量工具
  遠洋地產凱晨廣場總經理助理史志勇
  在我看來,地段是重要因素但不是主要因素,因為地段確實是變化著的。上海金茂大廈的區(qū)位在10年前根本不顯著,北京國貿10年前租金很高,但所屬區(qū)域只是市場熱點而非中心,但現(xiàn)在隨著CBD的形成已成為中心。所以,位置優(yōu)勢可能被替代,這不是以開發(fā)商和客戶的意志為轉移的。
  硬件和軟件方面的衡量標準應該看它是否“以人為本”,因為硬件和軟件都是為人服務的。從硬件上看,建筑的七大系統(tǒng)——結構、排水、空調、冷風、電梯、強電和弱電等每一項都跟人有密切關系。以結構而例,我們認為框架窄比寬要好,更接近陽光;層高高的比矮的好,更舒適。所以在開發(fā)凱晨廣場時,我們?yōu)榱俗非箜敿墝懽謽堑钠焚|,忍痛犧牲了面積保層高。
  在軟件即物業(yè)管理方面,我們總結了三點:第一“零缺陷”,就是硬件系統(tǒng)、運轉、中控、消防和保安是不能出問題的,這是對基層員工、物業(yè)管理人員是否培訓到位的考驗,做不到這點就不要奢談“頂級”;第二是配套齊全,盡管凱晨總體量不大,但拿出地下一整層做會議、高中檔餐飲、醫(yī)療等配套,以低租金吸納優(yōu)質品牌商家,目的就是為了給客戶提供最全面的服務;第三是尊貴感受,為頂級客戶提供的服務,必須讓他們有尊貴感。
  多重因素一個都不能少
  北京銀泰中心營銷總監(jiān)曹學文
  銀泰中心寫字樓是按照頂級寫字樓的標準開發(fā)的,我們對頂級寫字樓的理解是:第一重要的是環(huán)境,包括區(qū)域大環(huán)境和項目自身的小環(huán)境。其次是建筑品質、客戶構成、物業(yè)管理與開發(fā)商素質等。
  具體而言,頂極寫字樓首先得有較高的舒適度,這取決于采光、電梯和空調等條件。其次是高效率,商務物業(yè)的外部交通組織、內部的走廊、通道是否合理都影響效率。第三,空間有可擴展、可持續(xù)發(fā)展性,紐約、倫敦幾十年前的建筑現(xiàn)在還有優(yōu)秀顧客使用,一個重要原因是為客戶提供了可擴展空間。第四,具備地標性和前瞻性,因為寫字樓使用功能之外還與企業(yè)的品牌形象塑造有關。銀泰中心就是借助北京第一高度彰顯了地標性。
  另外,客戶構成決定寫字樓的檔次,物業(yè)管理水平高低會決定優(yōu)質客戶是否留得住,開發(fā)商是否有足夠的經驗、充足的資金能力以及打造長期經營產品的信心,對打造頂級寫字樓也很重要。
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